Saisie immobilière par les banques au Bénin : pas de vente aux enchères sans titre foncier préalable

Longtemps, les saisies de parcelles s’opéraient sur la base d’actes sous seing privé, de conventions villageoises ou de permis d’habiter, plongeant acquéreurs et débiteurs dans une insécurité juridique source de litiges sans fin. Pour assainir le crédit hypothécaire tout en protégeant les droits patrimoniaux, la loi n° 2017-15 portant Code foncier et domanial en République du Bénin impose une rigueur procédurale stricte qui s’articule directement avec l’Acte uniforme de l’OHADA portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d’exécution.

Le principe cardinal est posé à l’article 112 nouveau : « Seul le titre foncier confère la pleine propriété en République du Bénin ». Par conséquent, un créancier ne peut faire vendre un bien dont l’assiette juridique demeure précaire ou présumée.

L’article 209 nouveau fixe le mécanisme obligatoire. Si le bien poursuivi ne dispose pas de titre foncier, le créancier doit en requérir la délivrance auprès de l’Agence nationale du domaine et du foncier (ANDF). Cette démarche est subordonnée à une ordonnance du président du tribunal de première instance du lieu de situation de l’immeuble, rendue sur requête et sans recours, ou à une autorisation notariée expresse du débiteur saisi.

Le texte assortit cette règle d’un verrou sous peine de nullité absolue : le commandement aux fins de saisie ne peut être signifié qu’après le dépôt de la demande de confirmation de droits, et la vente forcée ne peut avoir lieu qu’après la délivrance effective du titre foncier. L’article 115 nouveau précise en outre que les frais engagés par le créancier pour immatriculer le bien sont avancés par lui, puis assimilés aux frais de justice déductibles du prix de vente.

En combinant les exigences du Code foncier révisé et le droit des sûretés de l’OHADA, le Bénin sécurise les garanties bancaires et garantit qu’aucun patrimoine foncier ne soit liquidé dans l’opacité.