Achat de parcelle au Bénin : quels documents vérifier avant de payer ?

Depuis le 14 août 2023, toute vente immobilière doit, en principe, être précédée de l’obtention d’un titre foncier ou, à défaut, d’un certificat d’appartenance délivré par l’Agence nationale du domaine et du foncier (Andf). Avant d’acheter une parcelle, plusieurs vérifications s'imposent. 

Le titre foncier, la référence
Le titre foncier constitue la preuve définitive du droit de propriété. L’acheteur doit vérifier son authenticité auprès des services compétents de l’Andf, ainsi que l’identité du propriétaire inscrit. Il faut également s’assurer que la parcelle n’est grevée d’aucune hypothèque ou autre charge susceptible d’affecter la transaction. Une simple photocopie ne suffit pas.


En l’absence de titre foncier, le vendeur doit disposer d’un certificat d’appartenance valide. Délivré par l’Andf, ce document permet la cession pendant la procédure de confirmation des droits fonciers. Sa validité est limitée à un an, sans renouvellement. Sa date doit être contrôlée.
Le certificat d’enregistrement au cadastre (Cec), prévu par le décret n° 2025-176 du 9 avril 2025, est assimilé à un acte présomptif de propriété et possède la valeur d’un certificat d’appartenance.

Les attestations communales ne suffisent plus

L’attestation de détention coutumière, l’attestation de recasement et le certificat administratif constituent des présomptions de droits. Ils peuvent servir à demander un titre foncier, mais ne remplacent pas les documents requis pour une vente dans le cadre réglementaire actuel.

Les vérifications indispensables

L’Andf délivre en 72 heures un document de situation géographique, qui indique si la parcelle empiète sur le domaine de l’État, une zone d’utilité publique ou une parcelle déjà titrée. Le site officiel du cadastre, cadastre.bj, permet aussi de consulter des informations parcellaires, sans dispenser d’une vérification auprès de l’Andf.
Sur place, l’acheteur doit contrôler les limites du terrain, sa superficie et son occupation. L’identité du vendeur doit correspondre à celle du propriétaire inscrit. Si un mandataire intervient, ses pouvoirs doivent être vérifiés.
Enfin, le recours à un notaire est indispensable pour formaliser la vente. Il est prudent de ne verser le prix qu’après vérification des droits, de la situation juridique de la parcelle et des conditions de la transaction.